O precatório de desapropriação surge quando o dono de um imóvel desapropriado discorda do valor oferecido pelo poder público e vence a disputa na Justiça. A diferença entre o que o governo depositou no início e o valor fixado na sentença costuma ser paga por precatório, e é nessa etapa que a espera pode passar de uma década.
Este texto explica por que a desapropriação existe, como a indenização vira precatório, o que o STF decidiu sobre o tema e quanto tempo o proprietário leva para receber, conforme o ente que tomou o imóvel.
O que é desapropriação e por que ela existe?
A desapropriação é o mecanismo que permite ao poder público tomar um imóvel particular quando há utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, mediante indenização. Ela está prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição e regulada pelo Decreto-Lei 3.365/1941.
Na prática, a desapropriação existe porque obras públicas não podem depender da vontade de cada proprietário. Uma rodovia, uma linha de metrô ou uma escola precisam de terrenos específicos, e o interesse coletivo prevalece sobre o individual. Em troca, a Constituição garante ao proprietário uma indenização justa, prévia e em dinheiro.
Os três tipos mais comuns
- Por utilidade ou necessidade pública: obras de infraestrutura, como estradas, hospitais e saneamento.
- Por interesse social: reforma agrária, habitação popular e regularização fundiária.
- Indireta: quando o poder público ocupa o imóvel sem processo formal e o proprietário precisa ir à Justiça para cobrar a indenização.
A desapropriação indireta concentra boa parte dos precatórios mais antigos, porque o processo só começa depois que o dono já perdeu o imóvel.
Desapropriação não é o mesmo que indenização por dano
Na desapropriação, o Estado quer o imóvel e fica com a propriedade. Quando o poder público causa dano a um imóvel sem tomá-lo, por obra mal executada ou vício de construção, o caso é de indenização contra o Estado, que segue a regra da responsabilidade civil e mantém a propriedade com a vítima.
Como a indenização da desapropriação vira precatório?
A indenização vira precatório quando o valor final, definido pela Justiça, é maior que o depósito feito pelo governo no início do processo. O caminho segue cinco etapas:
- Decreto de desapropriação: o ente público declara o imóvel de utilidade pública ou interesse social.
- Oferta: o governo propõe um valor ao proprietário. Se houver acordo, o pagamento é direto.
- Ação judicial e depósito: sem acordo, o ente deposita o valor ofertado e pode pedir a imissão provisória na posse, ocupando o imóvel antes do fim do processo. O proprietário pode sacar até 80% desse depósito (art. 33, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941).
- Perícia e sentença: um perito avalia o imóvel e o juiz fixa o valor justo.
- Complementação: a diferença entre a sentença e o depósito inicial é cobrada, em regra, por precatório.
A virada está aqui: a Constituição promete indenização prévia, mas a parte disputada chega por último. O proprietário perde o imóvel no início, recebe uma parte do valor e espera anos pela diferença, que muitas vezes é a maior fatia da indenização.
O que o STF decidiu sobre pagar desapropriação por precatório?
O STF decidiu, em 19 de outubro de 2023, que a complementação da indenização deve ser paga por depósito judicial direto, sem precatório, quando o ente público não estiver em dia com seus precatórios. A tese foi fixada no Tema 865 da repercussão geral, no julgamento do RE 922.144.
Mesmo assim, a regra tem dois limites importantes:
- Vale só para ações novas: a decisão se aplica às desapropriações propostas depois do julgamento, com exceção dos processos que já discutiam expressamente a constitucionalidade do precatório.
- A data que conta é o trânsito em julgado: em embargos julgados em 2025, o STF definiu que a situação do ente com os precatórios é verificada na data em que a sentença da desapropriação se torna definitiva.
Por isso, quem já tem precatório de desapropriação expedido continua, na maioria dos casos, sujeito ao regime comum de pagamento.
Desapropriação para reforma agrária tem regra própria
Na desapropriação para reforma agrária, a terra nua é paga em Títulos da Dívida Agrária (TDA), resgatáveis em até 20 anos, conforme o art. 184 da Constituição. Apenas as benfeitorias úteis e necessárias são pagas em dinheiro. Esse é um dos poucos casos em que a própria Constituição autoriza a indenização fora do dinheiro.
Quanto tempo leva para receber um precatório de desapropriação?
O precatório de desapropriação leva de dois a mais de dez anos para ser pago, conforme o ente devedor. A União costuma pagar dentro do prazo constitucional, enquanto estados e municípios com estoque alto seguem o limite anual da EC 136/2025, de 1% a 5% da Receita Corrente Líquida (RCL).
Por isso, a mesma indenização pode ser paga em 18 meses ou em uma década, dependendo de quem desapropriou o imóvel. Uma desapropriação feita pelo DNIT para uma rodovia federal segue o calendário da União. Já uma desapropriação feita por um município endividado para abrir uma avenida pode depender do limite anual que a prefeitura reserva para precatórios.
Esse tempo se soma ao do próprio processo. Entre o decreto, a perícia, a sentença e os recursos, uma ação de desapropriação contestada raramente termina em menos de cinco anos.
scing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Quem tem precatório de desapropriação pode vender o crédito?
Quem tem precatório de desapropriação pode vender o crédito por cessão de direitos, sem precisar da concordância do ente devedor, conforme o art. 100, § 13, da Constituição. O comprador paga à vista e passa a ser o titular do precatório.
O LCbank analisa precatórios de desapropriação a partir de três pontos: o ente devedor e seu histórico de pagamento, a fase do processo e a existência de pendências, como inventário de herdeiros ou disputas sobre a titularidade do imóvel. Com a proposta aceita, o contrato é assinado digitalmente e o pagamento é feito via Pix em até 24 horas.
Entender como a desapropriação vira precatório, o que o STF mudou e quanto pesa o ente devedor no prazo de pagamento permite comparar com clareza as alternativas: aguardar o pagamento oficial, aderir a um acordo direto quando houver edital ou vender o crédito. Cada caminho tem um preço, e a escolha cabe a quem conhece a própria necessidade.
